среда, 7 мая 2008 г.

Подписывая договор поручительства с банком, помните, что поручитель является таким же должником перед банком, как и кредитополучатель. Банк может предъявить иск о взыскании задолженности как непосредственно к кредитополучателю, так и к поручителю, а также к ним вместе.

Подписывая договора поручительства по кредитам банков, многие поручители считают, что это не отразится на их обязательствах перед банком или может затронуть поручителя в последнюю очередь. Однако это мнение ошибочно.

15 апреля 2008 года Высшим хозяйственным судом Украины было вынесено постановление, которым оставлена без удовлетворения кассационная жалоба Исполнительного комитета Ужгородского городского совета. Постановление Львовского апелляционного хозяйственного суда от 17.12.2007 года по этому делу и решение Хозяйственного суда Закарпатской области оставлено без изменений.
Суть этого дела.
ЗАО «А» (банк) обратилось в Хозяйственный суд Закарпатской области с иском к Исполнительному комитету Ужгородского городского совета о взыскании 358024,61 грн., в том числе 333000 грн. – непогашенный кредит, 23835,73 грн. – начисленные и неоплаченные проценты за пользование кредитом, 1001,94 грн. – пеня, 186,94 грн. – финансовая санкция.
Решением Хозяйственного суда Закарпатской области от 02.10.07 года исковые требования банка удовлетворены в полном объеме, в связи с тем, что кредитополучателем КП «Р» не выполнены обязательства по кредитному договору, а Исполнительный комитет Ужгородского городского совета является его поручителем.
Постановлением Львовского апелляционного хозяйственного суда от 17.12.2007 года апелляционная жалоба Ужгородского городского совета оставлена без удовлетворения, а решение хозяйственного суда первой инстанции без изменений.
Высший хозяйственный суд Украины, рассмотрев кассационную жалобу Ужгородского городского совета, указал следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций верно применили к спорным правоотношениям положения статей 553, 554 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которыми по договору поручительства поручитель отвечает перед кредитором должника за исполнение ним своего обязательства; поручитель отвечает перед кредитором за нарушение обязательства должником. В случае нарушения должником обязательства, обеспеченного поручительством, должник и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату основного долга, процентов, неустойки, возмещение убытков.
В соответствии со статьей 543 Гражданского кодекса Украины в случае солидарного обязательства должников, кредитор имеет право требовать исполнения обязательства частично или в полном размере как от всех должников вместе, так и от кого-либо из них отдельно.

понедельник, 5 мая 2008 г.

Требуйте оформления права постоянного пользования земельным участком, если он был закреплен за объектом недвижимости при его приобретении в период с 15.03.1991 года до 01.01.2002 года.

Право постоянного пользования земельным участком за собственником объекта недвижимости, приобретенного во время действия Земельного кодекса Украины от 18.12.1990 года (с 15.03.1991г. по 01.01.2002 г.), было подтверждено Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 26.02.2008 г.
Суть спора: Решением Хозяйственного суда г. Киева от 27.07.2007 г. иск ООО «З» к Киевскому городскому совету о признании права постоянного землепользования удовлетворен полностью. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 27.11.2007 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Кассационная жалоба Киевского городского совета оставлена без удовлетворения, а решения вышеуказанных судов без изменений, со ссылкой на следующие обстоятельства.
По договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.1993 года ПБК «З» (истец является правопреемником) приобрел здания, сооружения санатория. В этом договоре также определялись размеры закрепленного за объектом недвижимости земельного участка.
Уклонение городского совета от оформления права пользования земельным участком является нарушением права истца на пользование земельным участком, которое он приобрел в соответствии с нормой статьи 30 Земельного кодекса Украины от 18.12.1990 г.
Согласно части первой статьи 30 Земельного кодекса Украины (от 18.12.1990 г.) при переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмотренных статьей 67 этого Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения.
Кассационной инстанцией было учтено, что пункт 6 Переходных положений Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 года, предусматривающий, что юридическим лицам, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по этому Кодексу не могут их иметь на таком праве, предоставлен определенный срок (до 1 января 2008 года) для переоформления права аренды на эти участки признан неконституционным.

среда, 30 апреля 2008 г.

Новый арендатор объекта недвижимости имеет право истребовать такой объект у предыдущего арендатора, в случае если он отказывается его освобождать.

Если Вы столкнетесь с ситуацией, когда в арендованном Вами помещении находится арендатор, по договору аренды, утратившему силу, есть все основания подавать иск в суд об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

Пример из практики. 16 октября 2007 года Высшим хозяйственным судом Украины было вынесено постановление, которым кассационная жалоба ЗАО КБ «П» в лице филиала «Д» оставлена без удовлетворения, а постановление Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 25.06.2007 г. без изменений.
Суть этого дела.
В феврале 2007 года ООО «Т» обратилось в суд с иском к ЗАО КБ «П» об истребовании нежилого помещения общей площадью 1075,10 м2 из незаконного владения, а также о понуждении передать данное нежилое помещение и подписать акт приемки-передачи относительно возврата имущества.
Решением хозяйственного суда Донецкой области от 28.04.2007 года оставленным без изменений постановлением Донецкого апелляционного хозяйственного суда от 25.06.2007 г. иск удовлетворен частично: истребовано нежилое помещение общей площадью 1075,10 м2 из незаконного владения ЗАО КБ «П» в пользу ООО «Т», в остальной части иска отказано.
Высший хозяйственный суд Украины, рассматривая кассационную жалобу ЗАО КБ «П», указал, что в соответствии со статьей 396 Гражданского кодекса Украины лицо, имеющее вещное право на чужое имущество, имеет право на защиту этого права. Невозвращение ЗАО КБ «П» собственнику помещения нарушает законные права и интересы ООО «Т», а также препятствует последнему осуществлять право пользования арендованным помещением.

вторник, 29 апреля 2008 г.

Если арендатор владеет землей для товарного сельскохозяйственного производства на основании договора аренды земельный долей (паев), то при получении арендодателем государственного акта на право частной собственности на землю, арендатору необходимо заключить новый договор аренды земли.

Нередко сельскохозяйственные предприятия – арендаторы земельных долей (паев) игнорируют перезаключение договоров аренды, в случаях, когда арендодатели – физические лица, получают государственные акты на право частной собственности на землю.
В связи с этим, ознакомимся с делом, по которому было вынесено определение Верховного Суда Украины от 28 марта 2007 года.

Суть спора: В сентябре 2004 года физические лица обратились с иском к сельскохозяйственному кооперативу «К» о расторжении договоров аренды земельных долей (паев). Истцы ссылались на то, что 11 февраля они заключили с ответчиком договора аренды земельных долей (паев); 16 августа 2002 года получили государственные акты о праве частной собственности на землю, земельные участки были выделены в натуре на местности и они обратились к СПК «К» с просьбой расторгнуть договора аренды в связи со сменой предмета аренды, поскольку не желают продолжать их действие, но кооператив отказался расторгать договора.
Решением Вильнянского районного суда Запорожской области от 17 декабря 2000 года иск был удовлетворен.
Решением Апелляционного суда Запорожской области от 25 июня 2005 года решение суда первой инстанции отменено и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Определение коллегии судей Судебной палаты в гражданских делах Верховного Суда Украины от 3 февраля 2006 года кассационная жалоба истцов отклонена, решение Апелляционного суда Запорожской области от 25 июня 2005 года оставлено без изменений.
Определением Верховного Суда Украины от 28 марта 2007 года определение коллегии судей Судебной палаты в гражданских делах Верховного Суда Украины от 3 февраля 2006 года и решение Апелляционного суда Запорожской области от 25 июня 2005 года отменены и оставлено в силе решение Вильнянского районного суда Запорожской области от 17 декабря 2004 года.
Основания для принятия определения от 28 марта 2007 года в связи с исключительными обстоятельствами:
В соответствии с пунктом 17 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ними права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. Сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право частной собственности на землю.
Со времени получения истцами государственных актов на право частной собственности на землю они приобрели статус собственников земельных участков, то есть изменился предмет аренды и статус арендодателей, а поэтому договора необходимо считать прекращенными. Положения п.8 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины и Раздела ІХ «Завершающие и переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» относительно перезаключения договора аренды земельной доли (пая) не могут быть принуждением для собственника земельного участка и предусматривают право, а не обязанность на перезаключение договора аренды.

пятница, 25 апреля 2008 г.

Не стоит подавать иски о признании права собственности на объекты недвижимости к Бюро технической инвентаризации.

При признании права собственности на объекты недвижимого имущества распространена практика привлечения в таких делах в качестве ответчика Бюро технической инвентаризации.
В святи с этим представляется актуальным вывод коллегии судей Высшего хозяйственного суда Украины, содержащийся в Постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 31 мая 2007 года № 41/328.
Суть дела:
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в хозяйственный суд г. Киева с иском к Коммунальному предприятию «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Хозяйственный суд г. Киева решением от 29.05.2006 года иск удовлетворил.
Киевский апелляционный хозяйственный суд постановлением от 18.08.2006 года решение хозяйственного суда оставил без изменений, по тем же самым основаниям.
С кассационным представлением на решение хозяйственного суда г. Киева от 29.05.2006 года и на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 18.08.2006 г. в Высший хозяйственный суд Украины обратился заместитель Генерального прокурора Украины.
Кассационное представление Высший хозяйственный суд Украины удовлетворил, дело было направлено на новое рассмотрение в хозяйственный суд г. Киева.
Высший хозяйственный суд Украины, удовлетворив кассационное представление как основание для отмены предыдущих решений указал следующее:
« Согласно пункта 1.3. Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество предприятия бюро технической инвентаризации совершают государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество в пределах определенных административно-территориальных единиц.
Удовлетворяя исковые требования, предыдущие судебные инстанции не обратили внимания на то, что Коммунальное предприятие «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» в соответствии с указанным положением совершает лишь регистрацию прав собственности нона недвижимое имущество, и не может быть ответчиком относительно требований о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.»

четверг, 24 апреля 2008 г.

В случае если Вы владеете объектом недвижимости (все кроме земли) без надлежащего правоустанавливающего документа и имеете намерение признать свое право собственности на такой объект, ссылаясь на приобретательную давность, повремените с такой затеей до 1 января 2011 года. Если не хотите ждать, ищите другое основание для признания права собственности.

Приобретение права собственности за давностью владения является новым институтом, введенным в действие Гражданским кодексом Украины, который вступил в силу 1 января 2004 года. В Гражданском кодексе УССР этот институт отсутствовал. Вернее, в Гражданском кодексе 1963 года приобретательная давность применялась только относительно перехода права на бесхозяйное имущество в государственную собственность.
В соответствии с частью первою статьи 344 Гражданского кодекса Украины лицо, добросовестно завладевшее чужим имуществом и продолжает открыто, беспрерывно владеть недвижимым имуществом на протяжении десяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Приобретение права собственности на земельный участок регулируется законом. Таким законом является Земельный кодекс Украины. Для приобретения права собственности на земельный участок само владение является недостаточным условием. Согласно статьи 119 Земельного кодекса Украины гражданин на протяжении срока приобретательной давності (15 лет для земельного участка) должен пользоваться этим земельным участком.
Кроме того, в отличии от приобретательной давности, предусмотренной Гражданским кодексом Украины, в соответствии со статьей 119 Земельного кодексу Украины истечение срока приобретательной давности не является непосредственным основанием для возникновения права собственности.
То есть, приобретательная давность по Земельному кодексу Украины не является основанием возникновения права собственности на земельный участок. Она является только условием для возникновения этих прав по другим основаниям, предусмотренным Земельным кодексом Украины.

Что же касается жилья, зданий, сооружений, предлагаю обратиться к судебной практике.

Постановление Судебной палаты в хозяйственных делах Верховного Суда Украины от 16 августа 2005 года

Верховный суд Украины рассматривал кассационную жалобу Акционерной судоплавательной компании «У» на постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 апреля 2005 года в деле № 8/509 по иску Акционерного общества «П» к Акционерной судоплавательной компании «У» о признании права собственности и по встречному иску Акционерной судоплавательной компании «У» к Акционерному обществу «П» о принудительном выселении из нежилых помещений.
Истец в этом деле - Акционерное общество «П» указывал, что спорные строения построены собственными усилиями, оно с 1975 года открыто и непрерывно владеет и пользуется спорными помещениями, несет все соответствующие затраты по их обслуживанию и содержанию, что в соответствии со статьей 344 Гражданского кодекса Украины является основанием для признания за ним права собственности на это имущество по приобретательской давности.
Акционерная судоплавательная компания «У» во встречном иске заявила требования о принудительном выселении из нежилых помещений, указав, что спорные строения находятся на ее балансе.
Решением хозяйственного суда г. Киева от 19 июля 2004 года иск был удовлетворен полностью: признано за Акционерным обществом «П» право собственности по приобретательной давності на спорные строения. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 28 декабря 2004 г. указанное решение оставлено без изменений.
Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 19 апреля 2005 г. оставлено без изменений постановление Киевского апелляцийнного хозяйственного суда от 28 декабря 2004 г.

Верховный Суд Украины указал следующее: суды, определяя реішения в этом деле, не обратили внимания на то, что признание за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество по приобретательной давности противоречит закону.
В соответствии с ч. 1 ст.344 Гражданского кодекса Украины, право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество приобретается по решению суда, в частности, в случае, когда лицо, которое добросовестно завладело чужым имуществом, продолжает открыто, непрерывно владеть ним на протяжении десяти лет, если иное не установлено этим Кодексом. Согласно с п.1 завершающих и переходных положений Гражданского кодекса Украины, этот Кодекс вступает в силу с 1 января 2004 г., а п. 8 этих положений установлено, что правила статьи 344 Гражданского кодекса о приобретательной давности распространяются, также, на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу этого Кодекса. Таким образом, признание права собственности по преобретательной давности не может иметь место ранее 1 января 2011р.

среда, 23 апреля 2008 г.

Если у Вас есть объект незавершенного строительства, при этом отсутствует правоустанавливающий документ, но возникла необходимость распорядиться ним, признавайте право собственности на такой объект в судебном порядке.

Законом Украины от 15.12.2005 года № 3201-IV была изменена статья 331 Гражданского кодекса Украины, имевшая название: «Приобретение права собственности на вновь созданное имущество». Часть третью этой статьи была дополнена абзацем вторым, а часть четвертую, в которой определялось, что «за заявлением заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что доля работ, которая не выполнена согласно проекту, является незначительной», исключили. Кроме того, было изменено само название этой статьи. Ранее она называлась «Приобретение права собственности на вновь созданное имущество», теперь «Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства».
Кстати, после этих изменений многие решили, что на недострой вообще нельзя признать право собственности. Однако они поторопились.
В этой связи представляются интересными выводы коллегии судей Высшего хозяйственного суда Украины, представленные в Постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 24 мая 2007 года № 2-13/12588-2006.
Суть спора: У августе 2006 года Общество с ограниченной ответственностью «Р» обратилось в хозяйственный суд АР Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Л» о признании права собственности на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства.
Решением хозяйственного суда АР Крым от 18.09.2006 года иск удовлетворен. Признано за ООО «Р» право собственности на объект незавершенного строительства.
Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 25.10.2006 года решение местного хозяйственного суда оставлено без изменений, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
ООО «Л» подало кассационную жалобу, в которой просило предыдущие решения отменить, принять новое решение , которым в иске отказать.
Указанная кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, а предудущие решения без изменений.
Высший хозяйственный суд Украины сделал следующие выводы по этому делу: « Частью 3 статьи 331 Гражданского кодекса Украины установлено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.д., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).
В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих опись объекта незавершенного строительства.
Учитывая, что диспозиция части 3 содержится в статье, которая предусматривает приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства, а также то, что законом предусмотрена возможность заключать договора относительно объекта незавершенного строительства, то есть фактически предусматривается право лица не только владеть и пользоваться, а еще и распоряжаться объектом незавершенного строительства судебная коллегия считает, что суды предыдущих инстанций пришли к верному выводу о признании за ООО «Руна» права собственности на объект незавершенного строительства».